解读 | 财政部:对居民出售自有住房并1年内购房的 售房已缴个税予以退税优惠

2022-10-14

为支持居民改善住房条件,9月30日,财政部、税务总局联合印发了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第30号),公告原文如下:


关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告

财政部 税务总局公告 2022年第30号


为支持居民改善住房条件,现就有关个人所得税政策公告如下:

         一、自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

         二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的,购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格;新购住房为二手房的,购房金额为房屋的成交价格。

         三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件:

         1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

         2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。

         四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料,经主管税务机关审核后办理退税。  

         五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制,将本地区房屋交易合同网签备案等信息(含撤销备案信息)实时共享至当地税务部门;暂未实现信息实时共享的地区,要建立健全工作机制,确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。   

         六、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。

        特此公告。


财政部 税务总局

         2022年9月30日



不到两天时间,中国官方连发三条重磅楼市支持政策。“十一”假期之前,针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。


财政部、国家税务总局9月30日发布新政称,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。


同日,央行消息,决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,这是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率,公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。


9月29日晚间,央行、银保监会发布通知,部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计,符合条件的城市超过20个。


“换房退税”惠及改善性购房者


与另外两项主要针对刚需的政策利率调整不同,“换房退税”惠及改善性购房者。


中原地产首席分析师张大伟指出,目前中国各地所执行的二手房个税政策并不相同。大部分城市征收房屋成交额的1%-2%作为交易个税,也有少数城市如北京,若所卖房屋不满足“满五年且为家庭唯一住房”这一条件,则按照房产购入和卖出时差额的20%收取个税。持有5年以上的家庭唯一住房免征个税。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,退税政策会减轻换房群体的税负成本,同时退税有限定条件,需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间,出售住房后1年内重新购房,这会促使改善性需求加快换房进程,对于促进市场交易有积极作用。


张大伟表示,对于大部分城市购房者来说,“换房退税”政策落地后,交易一套房可以节省税费3万元(人民币,下同)至5万元,但在北京等城市部分房源可能节省几十万元以上,将有利于增加有个税房源的流动性。


此番政策明确,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例称,按照北京的规定,对于非“满五唯一”住房,假设购入时原值100万元,出售时网签值为200万元,则需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策,如果卖方在一年购买新住房,且新购住房金额大于或等于200万元,则20万元的个人所得税全额退还。


政策频发,楼市“银十”可期?


业内人士认为,两天内三项重磅政策密集出台,将为传统旺季“银十”乃至四季度楼市注入活力。


陈文静表示,央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策,商贷、公积金贷款全方位推进,预计将有效带动刚性住房需求释放;“换房退税”又侧重支持居民换房改善性需求。重磅利好接连释放,有利于稳市场、稳预期。“银十”已至,在更多、更大力度的政策带动下,市场也将逐步进入企稳恢复阶段。


仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为,此番下调首套个人住房公积金贷款利率,有利于更好地配合与住房相关的商业按揭贷款利率下行趋势,也有利于更好地以增量房贷利率下行带动存量房贷利率下行。


他认为,期限一年多的“换房退税”与期限三个月的“首套房贷利率下限放宽”,以及更长期的公积金降息等政策形成短中长期相结合的政策组合拳,将促进购房者合理住房需求的恢复。


广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“换房退税”政策主要是针对房地产市场循环不畅,直指当前楼市的痛点和堵点。打通换房链条是降低房地产交易成本、畅通楼市循环的重要组成部分。这与近期多地出台的支持“带押过户”“连环单”交易等政策一脉相承。


王小嫱预计,各项政策带动下,10月楼市交易将进一步回升,四季度有望成为今年中国楼市成交高峰。


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